Перевод в нежилой фонд

Как перевести квартиру  в нежилой фонд под магазин или офис?

Наш город растет и развивается, появляется все больше магазинов и офисов на первых этажах жилых домов. В районах очень востребованы заведения «шаговой доступности».

Я расскажу Вам, как стать владельцем магазина или офиса, и открою секрет*  в новой статье (см. ссылку в конце этой статьи), как можно сэкономить Ваши денежные знаки и сократить временной срок осуществления мечты - СТАТЬ СОБСТВЕННИКОМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. И поможет нам статья 23 Жилищного кодекса РФ. Итак, у нас есть отличная квартира  на первом этаже, и мы хотим сделать из нее нежилое помещение с отдельным входом, световой рекламой, и удобной парковкой. Готовим документацию для строительства, начинаем действовать. Цель- получение постановления Главы города Екатеринбурга о переводе помещения в нежилой фонд.

Для начала сделаем геосъемку (чтобы не нарушить сети при проведении работ), закажем технические условия у балансодержателей: это управляющая компания, водоканал, электрические сети, газовая служба… получим акт обследования вентиляции (ВДПО – всероссийское добровольное пожарное общество). Все это нам нужно для рабочего проекта. Но чтобы сократить время согласований, делаем сбор тех.условий параллельно с изготовлением Эскизного проекта.

Здесь подробности не помешают: эскизный проект готовим в проектной организации, имеющей допуски саморегулируемой организации (СРО). Эскизный проект включает в себя: титульный лист, содержание общих данных, генеральный план, ситуация, план перепланировки и входной группы, план БТИ, фасад общий вид, общий вид фотомонтаж, рекламное оформление. В Главархитектуре согласовываем фасад и рекламную часть, в комиссии по транспорту и связи – парковочные места,  управление по благоустройству - на разделе генплана.  ГИБДД ставит свою печать при согласовании безопасности дорожного движения…

Переходим к рабочему проекту. Очень важно: до разработки рабочего проекта нужно сделать заключение по несущим конструкциям, это даст нам возможность понять какие стены можно безопасно  убирать при внутренней перепланировке.  Рабочий проект при переводе помещения в нежилой фонд  готовится  на основании предписаний (технических условий) балансодержателей сетей, и содержит следующие  разделы:  

• Архитектурно-строительные решения
• Перепланировка квартиры жилого дома
• Пояснительная записка
• Общекомплексные работы
• Водопровод и канализация
• Отопление и вентиляция
• Электрооборудование и электроосвещение
• Технология

Это основные разделы, они  могут добавляться.  Есть зависимость от профиля переводимого помещения (магазин непродовольственных или продовольственных  товаров, офис, стоматология, торгово-офисное назначение)

Далее, для перевода в нежилое необходимо согласовать рабочий проект у балансодержателей, получить заключение Роспотребнадзора, в городском узле электросвязи, электросетевой компании, Горсвете, Екатеринбургэнерго, Водоканале, теплоэнергосетях и других инстанциях (зависит от профиля переводимого помещения).  

Выходим на финишную  прямую…,  т.е. на комиссию  по переводу в нежилой фонд. Сдаем согласованный эскизный проект, согласованный рабочий проект в юридический отдел Администрации города. Обратите внимание: прикладывается: справка из паспортного стола о зарегистрированных (в переводимом помещении никто не прописан), справка из государственного реестра прав (на квартире нет арестов и обременений). Далее ждем проведения комиссии по переводу в нежилое назначение. Затем получаем постановление Главы города Екатеринбурга о переводе помещения в нежилой фонд. Цель достигнута. Просто!?

Переустройство помещения

Начинается самый сложный процесс - стройка века! Ремонтные работы по переустройству квартиры под магазин или офис поручим строительной фирме с допусками (СРО), назначим ответственного, который будет следить за соблюдением технологии, согласно проектной документации, окончание работ подтверждается актами приема-сдачи выполненных работ, актами освидетельствования скрытых работ по прокладке электропроводок по стенам, потолкам, в полу, Актом испытаний систем внутренней канализации и водостоков, подписку лица, осуществляющего строительство, актом гидростатического и манометрического испытания на герметичность (холодное и горячее водоснабжение), техническим отчетом о проведении электротехнических испытаний электрооборудования, актом выполненных работ по монтажу пожарно-охранной сигнализации, актом скрытых работ по благоустройству прилегающей территории. И не забудем приложить заверенные копии допусков к строительным работам. Отлично, помещение отремонтировано и сейчас предстоит сделать последние «штрихи», согласовать  сдачу объекта в эксплуатацию.  

Необходимо: сдать в эксплуатацию помещение коммерческого назначения.

Цель: получить свидетельство о праве собственности на нежилой объект.  

Первым делом пригласим инспекторов Бюро Технической Инвентаризации для обмеров переоборудованного помещения. Получим новый кадастровый паспорт. И напишем заявление о приемке нежилого переводимого помещения. Вот перечень документов:

1. Наиболее важный документ - постановление Главы Екатеринбурга о переводе помещения в нежилой фонд.
2. Генеральный план с нанесением красных линий, элементов проектируемого благоустройства и вертикальной планировки, согласованный с Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга.
3. Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (рабочий проект, пояснительная записка, архитектурные решения).
4. Цветовое решение фасадов (цветная копия эскизного проекта), согласованное с Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации г. Екатеринбурга.
5. Заключение по результатам технического обследования переводимого помещения, выполненное лицензируемой организацией.  
6. Копия допусков к работам (СРО) - требуем их у строительной организации, которая ремонтировала переводимое помещение.
7. Справка БТИ после завершения работ. Хорошо, что мы ее заказали заранее, т. к. готовность этого документа может составлять 1 месяц :(
8. Акт приемки фасада, подписанный Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации г. Екатеринбурга.
9. Акт приемки благоустройства, подписанный комитетом благоустройства администрации г. Екатеринбурга.
10. Акт приемки пожарно-охранной сигнализации.
11. Акт о технологическом присоединении (Екатеринбургская электросетевая компания)
12. Акт приемки приборов горячего и холодного водоснабжения.
13. Акт приемки наружных сетей.
14. Акт приемки переводимого помещения заявителем (заказчиком ) от подрядчика.
15. Документ, подтверждающий соответствие переводимого помещения требованиям технических регламентов (подписанный лицом, осуществляющим работы по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения.
16. Документ, подтверждающий соответствие параметров переводимого помещения проекту переустройства (подписывает заказчик и подрядчик).
17. Правоустанавливающие документы на земельный участок или выписка из государственного земельного кадастра (это кадастровый план земельного участка по результатам межевания).
18. Исполнительная геодезическая съемка благоустройства и наружных сетей (с нанесением входной группы нового нежилого помещения) .

Конечно же нужно представить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (свидетельство и договор, лучше копии, заверенные нотариусом).

Готовим документы для государственной регистрации права.

Для подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области нужно представить:

1. Документы на квартиру (свидетельство и договор),
2. Распоряжение администрации о приемке помещения в качестве нежилого (акт приемочной комиссии),
3. Справку (акт), подписанный со строительной организацией,
4. Кадастровый паспорт (БТИ),
5. Заявление (заполняется у регистратора),

Далее оплачиваем государственную пошлину за регистрацию и получаем на руки расписку в принятии документов на государственную регистрацию права.

Через 28 дней будет готово новое свидетельство о государственной регистрации права (ОБЪЕКТ ПРАВА - ВСТРОЕННОЕ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ…). Цель достигнута.

Желаю процветания Вам и расширения Вашему офису или магазину (на разрезание красной ленточки можно пригласить Главу города Екатеринбурга и Губернатора Свердловской области :))) 

Специалисты  по переводу в нежилой фонд "Юридической службы недвижимости Закон" проконсультируют Вас, а также смогут согласовать проекты перевода жилого помещения в нежилое .

Как это происходит?

Процесс перевода в нежилой фонд

Вам нужно  получить  первичную консультацию по возможности перевода в нежилое («переводчик» смотрит статью  22 Жилищного кодекса РФ  и параметры Вашего помещения, геосъемку, наличие придомовой территории, возможность организации парковочных мест). Стоимость консультации - 0 (ноль) рублей. Но в дальнейшем все-таки придется понести денежные и временные расходы.

Попробуем составить приблизительную смету работ специалиста по согласованию перевода в нежилой фонд. Как правило, перевод в нежилой фонд мы разделяем на отдельные стадии:

• Эскизный проект + согласование (от 50 000 рублей)
• Сбор технических условий для рабочего проекта (от 20 000 рублей)
• Рабочий проект + согласование (от 100 000 рублей, зависит от сложности и района)
• Сдача объекта в эксплуатацию с получением свидетельства о праве собственности на     нежилое помещение (от 70 000 рублей, зависит от района, квалификации строителей и подготовки актов)

Сроки определяются после анализа переводимого жилого помещения: от 3-х месяцев (здесь полная зависимость от органов местного самоуправления).

* перевод в нежилой фонд в судебном порядке